土地・建物を一括購入した場合
»2010年8月15日 （日）
マンション等を購入した場合で、契約書に土地・建物の購入代金が一括して記載されている場合はこれを土地と建物の価額にそれぞれ按分する必要があります。
たとえば、契約書に建物の消費税額が記載されている時には、消費税額から建物の取得価額を逆算し、その金額を全体から控除することで土地と建物それぞれの価額を算出することができます。
では、消費税額が不明の場合はどう分けるべきでしょうか。この点いついて、平成13年12月14日に出された福岡地裁の判決があります。
この事例では、原告は土地の価額を先ず算出し、購入代金全体からその土地の価額を控除した残額を建物の取得価額とする「差引法」を採用しました。
これに対し、課税庁は固定資産税評価額に基づく土地・建物の価額比で取得価額総額を按分してそれぞれの金額を算出する｢按分法｣を採用したものです。
結果的には、課税庁の判断が正当なものと認められることになりますが、裁判所はその理由を「按分法は、売主が土地の仕入価額及び建物工事原価の合計額に、利益を上乗せした価額で販売する場合、土地と建物の双方に利益が反映されることになり、土地と建物を一体として販売する取引の実態に合致し、最も合理的であると考えられる」としています。
差引法は、結果として、売主の利益や測量費・手数料等の経費がすべて建物の取得価額として計上されてしまう点で不合理であり、土地・建物それぞれの販売価額が明らかでない場合は、合理的な評価基準である固定資産税評価額の比で代金総額を按分する方法が最も合理的であるとする裁判所の判断は、大変重い意味を持つものと考えられます。
